380万买内环50平老破小，还是320万买奉贤89平次新房？ 95后沪漂小林站在中介门口，盯着手机上的两套房源，手指迟迟点不下去。 同一天，黄浦区一套挂牌价上调了30万的学区房，三天之内被客户全款拿下。 这不是段子股市杠杆率，这是2026年5月的上海。
5月26日最新数据：黄浦区新房均价18.7万/㎡，环比涨1.46%；远郊崇明同比跌了21.56%，金山跌17.52%，奉贤跌17.40%。
上海楼市的冰火两重天，已经不能用“涨跌”两个字来概括了。 它正在分裂成两个世界。
2026年2月“沪七条”出来后，很多人觉得买房的门槛降低了。
非沪籍社保满1年就能买外环内房，公积金贷款从160万提到240万（多子女家庭最高324万），首套房首付最低15%。 政策确实松了，但钱的流向却更集中了。
核心区的房子，反而更难买了。
黄浦、静安、徐汇滨江这些地方，二手房议价空间只剩2%-3%。 卖家不着急，买家抢着付钱。 2025年11月，黄浦区“启滨江”项目首开，122套房源直接“日光”。 2025年上半年，好几个单价超过10万的豪宅项目都实现了开盘售罄。
2026年五一假期，上海二手房咨询量飙升25%，有些房源挂出来两天，就有好几组人排队看房。 核心区的“老破小”，只要带个好学区，挂牌价上调几十万照样有人接盘。
这不是涨，这是稀缺。 上海内环的土地不会再生，优质学区房的学位不会扩容，滨江的景观视野不可能复制。 这些东西，有钱人看得比谁都清楚。
反过来看，核心区新房供应呢？ 上海中内环的新房，几乎没有90平以下的小户型。 刚需最需要的低总价房源，越来越少了。
2025年5月，上海二手房价格环比下跌0.7%，创下年内最大跌幅。 但成交量维持在2.14万套。
数字很难看，但更扎心的是背后的逻辑：成交量是靠降价换来的。
崇明跌21%，金山跌17%，奉贤跌17%。 松江、嘉定的刚需盘，降价30%还是难成交。 奉贤新城那套89平、320万的次新房，比去年高峰时已经跌了20%。 你以为便宜了？ 中介说，再不降价，连看的人都没有。
远郊的房子，为什么跌这么多？ 原因很简单：缺产业、缺地铁、缺人口。
没有产业，留不住年轻人；没有地铁，通勤时间动辄一个半小时；没有人流入，出租都难。 这样的房子，凭什么抗跌？
2025年9月，上海又出台了“好房子”新规：鼓励提高层高、使用高品质外立面、增加阳台面积。 新楼盘越盖越好，得房率越来越高，户型越来越合理。 那些规划设计还停留在五六年前的老房子，产品力直接掉了一个档次。
克而瑞的数据显示，2025年11月上海新房成交量创下年内新低，开盘去化率只有25%左右。 买家不是不买，是在等好产品。 存量新房卖不动，远郊老房更难出手。
2026年的上海刚需们，面对的到底是个什么局面？
2025年11月，上海二手房成交2.29万套。 其中总价300万以下的房源占比60%，这里面八成以上是“老破小”。
无数个像小林一样的年轻人，掏空六个钱包买了套“老破小”。 不是喜欢，是真的没得选。
松江、嘉定的刚需房，就算降价三四成，总价还是要350万起步。 首付一百万、月供上万，对月薪1到2万的年轻人来说，依然是重担。 更关键的是，上海核心区新房几乎不产90平以下的小户型，刚需想上车，要么选远郊次新房，要么选市区老破小。
老破小也分好坏。 带优质学区、近地铁的，抗跌性强，流动性好，未来想置换还有人接盘。 没学区没地铁的，未来只会越老越贬值，越难出手。
高盛等机构的预测显示，2026年底上海楼市将率先触底，2025到2028年累计上涨约15%。 但这个涨幅主要集中在核心区优质房源，每年3%到5%是合理区间。 远郊和无学区老破小，大概率横盘甚至继续下跌。
2026年5月，上海统计局公布了最新人口数据：上海2025年常住人口2487万，比上一年净增2.3万人。 其中，中心城区人口仍在流入，远郊几个区人口反而在流出。
人往高处走，钱往热处流。 房价的分化，本质上就是人、产业、资源三者的分流。
上海楼市已经很难用一个词来概括了。 它不是全面暴涨，也不是全面暴跌，而是“强者恒强，弱者恒弱”。
对于刚需来说，“抄底”心态是最大的陷阱。 远郊跌惨了，你以为捡了便宜，未来可能更惨；核心区涨了，你以为高不可攀，未来可能更买不起。
选对板块和房源，远比盯着成交价有用。 新政窗口期确实是个机会，但机会越大，坑也越多。
那条朋友圈的底下一百多条评论里，有一条点赞最高：“2016年我嫌宝山贵股市杠杆率，没买；2021年我嫌金山便宜，抄底了。 现在是2026年，宝山的房子翻了一倍，金山的房子腰斩了。 ”
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